科学城（839地区）住宅小区物业服务

成本测算项目询价文件

第一章 询价公告

为进一步推动科学城住宅小区物业服务工作提质增效，切实提升物业服务管理水平。规范物业服务成本核算与等级评定工作，根据《关于开展科学城（839地区）住宅小区物业服务成本测算工作的请示》和部领导批示。

按照政府采购相关规定，现就科学城（839地区）住宅小区物业服务成本测算服务项目开展询价采购，欢迎符合资格条件的供应商参与报价。

一、项目基本信息

1、项目名称：科学城住宅小区物业服务成本测算服务

2、采购人：中国工程物理研究院公共事务管理部

3、预算金额/最高限价：5万元。供应商报价不得超出最高限价，否则按无效响应处理。​

4、资金来源及落实情况：自筹；已落实。

5、采购方式：询价采购。

6、采购标的：选定1家合格供应商，为科学城（839地区）住宅小区提供物业服务成本测算、等级评定及相关报告编制服务。​

7、项目完成期限：合同签订后45天内提交完整成果资料。

8、供应商邀请方式：本次邀请由采购人通过下列第（1）种方式。

（1）公告邀请方式（在科学城阳光政务网上以公告形式发布，公告期限为3个工作日）；

（2）推荐邀请方式。

二、项目概况

根据科学城（839地区）住宅小区实际，结合科学城现有的物业费收费标准，在对各物业公司填报的成本明细进行逐项核查、精准核算，全面梳理小区基础信息、物业服务现状、人员配置及设施设备情况，严格依据绵阳市物业服务等级标准，最终出具规范完整的《物业服务成本调查报告》及《科学城（839地区）住宅小区物业服务等级建议书》。为后续物业服务管理、费用核定提供科学依据。

三、供应商资格要求

1、供应商须为2024年中物院经济签证类库内的资产评估类机构；

2.具有合法有效的营业执照，具备独立承担民事责任的能力；

3.具备省级财政部门审批颁发的会计师事务所执业证书；​

4.具有物业服务成本测算、物业等级评定相关从业经验，团队人员具备对应专业能力；​

5.未被列入失信被执行人、重大税收违法失信主体、政府采购严重违法失信行为记录名单，具备良好商业信誉和健全财务会计制度。

四、报价文件

1、递交截止时间：2026年3月19日3时前将报价材料密封好送至公共事务管理部办公大楼209室，3：30准时开标（逾期递交的文件不予受理）。

2.递交地点：公共事务管理部

3.文件要求：项目报价文件密封装订并加盖单位公章，法定代表人或授权委托人签字确认。

五、联系方式

联系人：杨先生；联系电话：16659600870

第二章 采购需求及服务要求

一、采购需求​

供应商需对科学城（839地区）一区至九区（包括葡萄园、金钥匙小区和绵办小区）住宅小区开展全覆盖实地核查，全面收集并核实小区基础信息、物业服务现状、成本支出等核心资料，基础信息包括但不限于小区建成年代、占地面积、总建筑面积、总户数、业主入住率；共用部位（楼道、公共广场、绿地、道路等）规模及现状；共用设施设备（电梯、供水供电系统、安防监控、消防设施、亮化设备等）数量、运行状态及完好程度；现有物业服务企业人员配置、薪酬标准、服务内容及日常运营成本等。​

以上核查数据需真实、完整、可追溯，作为成本测算与物业服务等级评定的核心依据，最终按要求完成专项报告编制，成果需通过采购人验收。

二、核心需求

对科学城一区至九区（含葡萄园和绵办小区）开展实地核查，全面收集小区基础信息，包括但不限于小区建成年代、占地面积、建筑面积、总户数、共用部位（楼道、广场、绿地等）规模、共用设施设备（电梯、供水供电设施、安防设备等）数量及完好程度等。目前科学城住宅小区现有物业服务现状、人员配置情况等作为成本测算与等级评定的基础依据，核查结果需形成书面《物业服务成本调查报告》及《科学城（839地区）住宅小区物业服务等级建议书》，确保信息真实、完整。

三、服务团队要求

人员配置标准：供应商须组建专属专业服务团队，团队成员需具备物业服务成本核算、及物业管理等一定经验，持有相关职业资格或岗位证书，团队规模及人员资质需满足项目实地核查、数据核算、报告编制全流程工作需求。项目核心成员不得擅自更换，确因特殊情况需更换的，须提前7个工作日书面报备采购人，经书面同意后方可更换，且更换人员资质不得低于原成员标准。

沟通协调：供应商需建立与采购单位的定期沟通机制，及时汇报服务进展、存在的问题及解决方案，主动配合采购单位开展实地核查、成果审核等工作，响应采购单位合理的调整要求。​

售后保障：成果文件正式交付后，供应商需提供不少于3个月的售后咨询服务，对采购单位及相关单位提出的成果解读、数据复核、等级建议优化等问题，需在约定时限内予以响应并提供专业解答，保障成果落地应用。

四、项目技术要求

测算范围：涵盖物业服务全流程成本，包括人工成本（管理人员、专业操作人员薪酬及社保、技能培训投入等）、物料消耗成本（保洁、绿化、安保耗材等）、共用设施设备维护保养成本、智能运维成本、应急管理成本（按最新应急处置标准核算）、管理费用、税费及合理利润等，不得遗漏核心成本项，也不得虚增无关成本。​

测算要求：采用作业成本法，将服务内容分解为具体作业单元逐项核

算，同时结合全生命周期成本法，综合考虑服务期间可能发生的隐性成本与通胀因素，为每个小区出具单独的成本测算报告，明确各项成本明细、测算公式及计算依据，确保测算结果精准、可核查，满足项目价格测算与预算编制相关要求。

物业服务等级建议要求：严格对照绵阳市颁布的一级至四级物业服务等级标准，紧扣各小区成本测算结果、硬件基础条件、业主实际服务需求及区域物业服务行业平均水平，开展科学等级匹配分析。为每个住宅小区单独出具等级建议书，明确建议等级、等级匹配核心依据、现有服务水平与建议等级的差距分析、等级优化调整方案（含成本与服务质量适配方案），同时详细说明不同等级对应的成本差异，确保建议贴合小区实际、符合政策规定、具备可操作性，体现政府采购“物有所值”核心原则。

第三章 项目成果要求

一、交付成果清单

1、10个住宅小区基础信息实地核查报告（单独成册）；​

2、10个住宅小区单独物业服务成本测算报告（单独成册）；​

3、10个住宅小区单独物业服务等级建议书（单独成册）；​

4、汇总版成本测算与等级建议综合报告（含数据对比分析、整体结论、政策适配说明及工作建议）；​

5、项目专项工作汇报PPT（配合采购人完成成果汇报）。

二、交付形式

所有成果文件提供纸质版（加盖供应商单位公章，一式肆份）及电子版（PDF格式+可编辑Word格式，U盘存储），纸质版与电子版内容完全一致，符合采购人履约验收及资料归档要求。

三、交付时限​

自合同签订之日起45个自然日内，完成全部成果编制、审核修改并正式交付采购人。

第四章 验收标准

一、资料完整性：交付成果齐全规范，符合本文件约定的全部交付内容，格式标准、签章完备，纸质版与电子版完全一致，满足项目验收及归档要求。​

二、测算合规性：成本测算依据合法合规、范围完整无遗漏、方法科学合理，成本明细清晰，数据真实公允，无虚增、错报、漏报情况，符合国家、地方及行业物业服务成本核算相关规定。​

三、等级合理性：物业服务等级建议严格对照绵阳市物业服务等级标准，贴合小区实际，评定依据充分、分析客观公正，方案具备可操作性，无明显不合理及违规情形。​

四、服务合规性：供应商全程服务及成果文件符合国家相关法律法规、政府采购规定及绵阳市地方政策要求，无知识产权侵权、数据造假等问题。

第五章 其他要求

一、供应商须承诺所提供的全部服务及成果文件，符合国家法律法规、地方政策及行业规范，无知识产权侵权、数据泄露等问题，若因供应商原因产生法律纠纷或经济损失，全部责任由供应商自行承担，与采购人无关。​ 二、成果交付后，供应商须配合采购人完成1次专项成果汇报（PPT形式），详细解读成本测算数据、等级建议依据及后续工作建议。​

三、供应商需对项目核查及测算过程中获取的小区、业主及物业服务企业相关信息严格保密，不得擅自泄露、传播或用于其他用途，项目结束后按要求销毁相关涉密资料。

第六章 报价须知

一、供应商报价为完成本项目全部服务内容的最终含税总价，包含人员薪酬、差旅费、耗材费、报告编制费、税费、售后服务费等所有相关费用，采购人不再支付任何额外费用。​

二、报价以人民币为计价单位，不得超过本项目最高限价，否则视为无效报价。​

三、供应商须按本文件附件格式填写报价表，字迹清晰、内容完整，加盖单位公章并经法定代表人或授权委托人签字，否则视为无效报价。​

四、本次询价采用一次性报价，报价一经提交不得更改，评审小组以符合资格要求、服务满足需求且报价最低的原则确定成交供应商。​

五、报价文件需包含：授权委托书、营业执照复印件、库内机构证明材料、报价表、服务承诺函，所有资料均需加盖单位公章。

附件：科学城（839地区）住宅小区物业服务成本测算项目报价表